150 bin YTL'ye villa ister misiniz?

Büyük bir patlamanın yaşandığı konut üretiminde lüks konutlara olan talebin yıl ortasında yavaşlaması bekleniyor. Bu da lüks villaların fiyatını düşürecek gibi..
 

Geçmiş yıllarda elime bir resim geçmişti. Resimde yeni boyanmış bir binanın üstünde 'Kelepir - Satılık - Depremden Hasarlı Bina' diye bir pankart vardı. Ben de bu resmi, biraz da alaycı bir ifade ile, arkadaşlarıma yollamıştım. İçlerinden birisi (Murat Ergin), bana geri dönerek, "Satıcı aslında doğru yapmıyor mu?" diye sormuştu. Gerçekten satıcı doğru yapmış, her ne kadar boyanmış ve hasar kapatılmış olsa bile, binanın gerçek durumunu net bir şekilde belirterek binayı satışa çıkartmıştı.

Her alanda olduğu gibi, 'şeffaflık' emlak sektöründe pek göremediğimiz bir olgu. Bilhassa son zamanlarda 'franchise' sistemi ile yayılan yabancı kökenli emlakçılık zincirleri ile bu şeffaflığın emlakçılık sektörüne gireceği iddia edildi ama maalesef bu yeni zincirler de sadece estetik görünüm dışında sisteme yenilik katamamış durumdalar.

Ancak mortgage sisteminin daha yaygınlaşması ve daha profesyonelleşmesi ile uluslararası seküritizasyon çalışmaları, emlakçılık sisteminin de ister istemez kendine çeki düzen vermesi gerekliliğini ortaya çıkartmaktadır. Peki bu yeni düzen önümüzdeki dönemde neler getirecek?

1) Yeni teknolojik altyapı: 'Yeni emlakçılık düzeni'nde, artık emlakçılar müşterilerine karşı daha şeffaf ve aracılık yaptıkları mülkler hakkında daha bilgili olmak mecburiyetinde. Bilhassa imar ve mülkiyet bilgilerinin hızla dijital ortama taşınmalarına paralel olarak, emlakçılar da bu yeni teknolojileri işlerinde daha fazla kullanabilmek için hem kendi eğitimlerine, hem de teknik alt yapılarına devamlı yatırım yapmak zorunda kalacaklar.

2) Tek tarafı temsil etme ve mesuliyet alma: Emlakçıların müşterilerinin haklarını koruyabilmeleri ve onlar adına en iyi kararları verebilmeleri, ancak işlem sırasında 'tek' bir müşteriyi 'münhasır olarak' temsil etmekten geçmektedir. Hem alıcıdan hem de satıcıdan komisyon talep eden bir emlakçı, her iki taraf için en iyi kararı verme ihtimali oldukça düştüğünden, ciddi bir mesuliyet altına girmektedir. Emlakçıların artık bu tip uygulamalardan kaçınarak hem tek tarafı temsil etmeleri gerekecek hem de herhangi bir ihtilafa karşı 'mesuliyet sigortası' yaptırmaları şart olacaktır.

3) Mülkiyet sigortası: Teknolojileri kullanabilmek, emlakçıların doğru bilgi vermelerini hiç bir zaman garanti etmeyecektir. Ayrıca, özellikle mortgage ile alınan konutlara aracılık eden emlakçıların, mülklerle ilgili mümkün olduğu kadar çok bilgiyi doğru olarak toplaması ve tüm bildiklerini 'hiçbir bilgiyi gizlemeden şeffaf bir şekilde' alıcıya bildirmesi şart olacaktır. Bu bilgilerin doğruluğu konusunda da artık garanti vermek zorundadırlar. Verdikleri bilgilerin yanlış veya eksik olmasından dolayı müşterileri veya mortgage veren kurum zarar gördüğünde de bu garantilerinin arkasında durabilmeleri ve kayba uğrayan tarafın zararını karşılamaları gerekecektir. Bunun için de satışa konu mülk için 'mülkiyet sigortası' verilmesi gerekecektir.

4) İlave hizmetler: Alım-satımlarda emlakçı kullanmayı cazip hale getirmek için bilhassa alıcılar için ilave hizmetler de vermek şart olacaktır. Bilhassa mortgage komisyonculuğu bunların en başında yer almaktadır. Artık emlakçı, mortgage ile konut almak isteyen bir müşterisinin, ilk önce ne kadarlık bir mortgage alabileceğini saptayacak, daha sonra ihtiyacı ve alabileceği kredi miktarı doğrultusunda konutunu bulmaya yardım edecektir. Mortgage komisyonculuğu, emlakçılar ve bu alana girmek isteyen, daha çok bankacı/finans kökenliler için, yeni bir alan olarak karşımıza çıkmakta. Bu yol ile mortgage konusunda daha fazla müşteriye ulaşmak isteyen bankaların, mortgage komisyonculuğu yapan emlakçılar vasıtası ile de hizmet vermeleri imkanı olacaktır.

Tabii ki teknolojik gelişmeler emlakçılar gibi mülk arayanların da hayatlarına girmeye devam edecek. Bugün gelişen internet ortamı ile gayrimenkul alım-satımı yapmak isteyen herkesin piyasadaki gayrimenkullerin bilgisine ulaşmaları da kolaylaşmaktadır. Emlakçılar, müşterilerine daha iyi, daha doğru, daha güvenli, daha hızlı hizmet vererek ve alım-satımlarda "A'dan Z'ye tek bir çatı altında hizmet" anlayışı ile, emlakçı kullanmayı cazip hale getirmek durumundadırlar. Emlakçılar arası paylaşımı artırmak için tüm emlakçıların paylaştığı bir veritabanı oluşturmak ve müşterilerinin emlakçı emlakçı dolaşmasını engellemek şarttır. Bu paylaşım sayesinde de emlakçılar müşterileri ile 'münhasır' ilişki içerisine girecekler ve dolayısı ile sektörde hem emlakçı kullanma yüzdesi hem de komisyon gelirleri artacaktır. Bilhassa ABD'de emlakçı kullanma yüzdesi son 20 yılda yüzde 20'lerden yüzde 90'lara bu şekilde ulaşmıştır.

Bütün bu gelişmeler, emlakçılık sektörünün eğitim ve lisanslama yolu ile kontrol altına alınmasını da gündeme getirmektedir. Umarım hükümetimiz de kendisine yapılan çağrılara kulak vererek bu doğrultuda gerekli yasal alt yapıyı oluşturmaya başlar. Ancak bu sayede Türk emlakçılığında, konut almak veya satmak isteyenlerin, sucu, bakkal, kasap gibi aracılarla muhatap olmak yerine, otomobil galericilerinin yaşadığı evrimi yaşayıp, daha modern ve verimli bir çalışma ortamında, daha profesyonel hizmet verildiğini görme imkânı olacaktır.

Kaynak: 02.02.2006 milliyet

Bank Europa dövize endeksli konut kredisi seçeneklerine yeni bir para birimi olarak İsviçre Frangı (CHF) seçeneğini de ekledi. Banka konut kredilerinde 15 yıl vadeye kadar YTL faiz oranını yüzde 1,03'e indirirken, İsviçre Frangı'na (CHF) endeksli konut kredilerinde de yine 15 yıl vadeye kadar %0,39 faiz uygulamaya başladı.

Böylece yabancı para birimine endeksli konut kredilerinde bugüne dek uygulanan en düşük faiz oranı hayata geçmiş oldu. Bankadan yapılan açıklamada, İsviçre Frangı'na endeksli konut kredileri, Avrupa Birliği'ne geçiş sürecinde olan Polonya ve Macaristan gibi konut piyasasının hareketlilik gösterdiği ülkelerde büyük talep görüyor.

Yapılan faiz indirimi ve sunulan yeni seçenekler ile birlikte konut kredisi kullanmak isteyenler, kredi tutarını BankEuropa'nın sunduğu para birimleri arasından birden fazla para birimi cinsinden sepet yaparak kur ve faiz risklerini minimize edebilecekler.

Müşteriler ayrıca, daha önceden yüksek faizle aldıkları konut kredilerini, BankEuropa'nın cazip koşullardaki yeni oranlarıyla KKDF yükü olmaksızın kapatabilecekler.

BankEuropa şubelerindeki Kredi Danışmanları, kredi için başvuracak olanlara veya eski kredisine yeni çözümler arayanlara cazip koşullarda kişiye özel seçenekler sunmak üzere hizmet veriyorlar. BankEuropa'da 100.000 YTL'lik bir kredi tutarı için örnek geri ödeme tablosu:

Kaynak:milliyet 02.18.2006
 

Maliye Bakanlığı, yüksek faizle konut kredisi alan ve şimdiki düşük faiz oranlarından yararlanamayan tüketiciyi sevindirdi. Hemen bankanıza giderseniz..
 

Daha önce, herhangi bir bankadan kullanılan konut kredisinin, diğer bir bankadan alınan krediyle kapatılmasında veya kredinin YTL'den dövize endeksli krediye, dövize endeksli krediden YTL'ye dönüştürülmesi halinde KKDF kesintisi yapılıyordu. Kredi değişimi ayni bankadan yapılsa bile kesinti geçerliydi.

 Maliye'nin tebliği ile kredinin para cinsinin değişimi veya daha düşük faizli kredi ile kapatılması hallerinde KKDF kesintisi olmayacak. Böylece tüketicinin konut kredisi maliyeti düşmüş oldu. Ayrıca yüksek faiz döneminde aldığı krediyi, düşük faizli olan kredi ile değiştirerek, faiz yükünü de azaltma imkanı doğdu.

Tadilat kredisi de olabilir
Maliye Bakanlığı, konutun ipotek gösterilmesi şartıyla tadilat ve eklentiler için kullandırılan kredilerde de KKDF'yi de kaldirdi.

Yeni düzenlemeyle birlikte borç transferi ve yeniden yapılandırılması maliyetsiz hale getiriliyor. Böylece faiz oranlarını düşürmek veya vadeyi uzatmak için banka değiştirecek tüketici, dosya parası, ekspertiz ücreti ve sigorta primi ödeyerek daha ucuz maliyetle kredi kullanmaya başlayacak. Ayni bankanın kredi faiz indirimlerinden faydalanmak da maliyetsiz olacak.

İki kati faiz vardı
Bilindiği gibi konut kredisi faizleri son dönemde hızla düştü. Su sıralar yüzde 1 civarında olan faizler bir yıl öncesine kadar bunun iki katiydi. Örneğin yüzde 2 - 3 faizle kredi alan tüketici, bugünkü yüzde 1 civarındaki faizler karşısında zarardaydı. Düşük faizli kredi ile yüksek faizli kredileri kapatmak istemesi halinde faizin yüzde 15'ine denk gelen KKDF kesintisi ile karşılaşıyordu. KKDF'nin kaldırılması ile 10 binlerce kişinin bu olanaktan yararlanabileceği belirtiliyor.

Kaynak: Milliyet Gazetesi
 

TOKİ yetkilileri, Doğu, Güneydoğu ve İç Anadolu bölgelerinde, Ankara, Eskişehir, Diyarbakır gibi büyük iller dışındaki illerde, vatandaşın, önce çekingen davrandığını, ancak inşaatlar belli bir seviyeye gelince, ''konutların biteceğine kanaat getirerek'', satın alma girişiminde bulunduğunu söylediler.

TOKİ'den verilen bilgiye göre, Eskişehir'de orta ve alt gelir gurubu ile yoksul vatandaşlar için yaptırılan toplam bin 656 konuta toplam 16 bin 738 başvuru oldu.

Söz konusu projedeki her bir konut için ortalama 10 başvuru geldi. Eskişehir Odunpazarı Toplu Konut Uygulaması çerçevesinde yaptırılan konutlar, 16 Ocak-03 Şubat günleri arasında satışa çıkarıldı. Söz konusu sürede, orta gelir grubuna yönelik 608 konut için 4 bin 599, alt gelir grubuna yönelik 800 konut için 11 bin 702, yoksul vatandaşlar için yaptırılan 248 konut için de 437 kişi başvurdu. Başvurular, Eskişehir Odunpazarı Belediyesi tarafından kabul edildi. Başvuruların değerlendirilmesinden sonra, 10-12 Şubat günlerinde çekilecek kuralar ile hak sahipleri belirlenecek. Konutlar, 16 ayda teslim edilecek.

Siirt-Kurtalan'da daha önce satışa çıkarılan ancak elde kalan 96 konutun tamamı da, inşaatların belli bir seviyeye ulaşmasından sonra, Kasım ayında başlanan açık satışta, bir haftada satıldı.

Siirt/Yağmurtepe açık satış yöntemiyle satışa çıkarılan 23 konutun 22'si şimdiden satıldı. Başvurular 10 Mart'a kadar devam edecek.

Erzincan/Çarşı Mahallesi'nde yaptırılan 880 konut için şimdiye kadar bin 345 başvuru geldi. Başvurular 24 Şubat'a kadar devam ediyor.

Kastamonu/Merkez'de yaptırılan 288 konut için 735 başvuru gelirken, 17 Şubat'a kadar başvurular sürecek.

Bolu Merkez/Kürkçüler'de yaptırılan 252 konut için de bin 646 başvuru geldi.

Yetkililer, özel sektör tarafından yapılan konutların fiyatının hızla artması, koperatiflerde inşaat süresinin çok uzun olması nedeniyle, vatandaşların TOKİ projelerine büyük ilgi gösterdiğini belirtirken, özellikle yüzde 10, 15 veya 25'i tutarında peşinat ödeme olanağı, 96, 108 ve 120 aya kadar çıkan vadelerin vatandaşa büyük kolaylık sağladığını vurguladılar.

Söz konusu avantajlar nedeniyle TOKİ'ye, sadece Ankara'dan gelen talebin 30 bine yaklaştığı belirtiliyor.

23 YILDA, 1 MİLYON 147 BİN KONUTUN TAMAMLANMASI SAĞLANDI

Bu arada TOKİ, 1 Şubat 2006'ya kadar olan faaliyetleri hakkında kamuoyunu bilgilendirmek üzere bir kitapçık hazırladı.

Kitapçıkta yer alan bilgilere göre, TOKİ, kuruluşundan 2002 yılı sonuna kadar geçen 19 yıllık sürede, Toplu Konut Fonu'nun da imkanlarıyla, yaklaşık 944 bin konutun üretimine kredi desteği sağladı. Kendi arsaları üzerinde 8 bölgede 35 bin 293 konutu bizzat üretti. Emlak Bankası'ndan devir alınan 7 bin 852 konut ile toplamda 43 bin 145 konuta ulaştı.

Konut sorunun çözümü için Acil Eylem Planı'nın uygulandığı 58. ve 59. hükümetler döneminde 7 koldan konut üretiminin sürdürüldüğü belirtilen kitapçığa göre, bu kapsamda, 31 Ocak 2006 itibariyle, 78 il ve bu illere bağlı 171 ilçede 422 şantiyede toplam 158 bin konutun ihaleleri tamamlandı. Büyük kısmının inşaatlarına başlandı. Ayrıca, 119 bölgede yaklaşık 104 bin konutluk uygulama ihale aşamasına geldi.

Bu konutlardan 100 bölgede toplam 44 bin konut tamamlanırken, 33 bölgede 16 bin konut tamamlanma aşamasında. Böylece, 2006 başı itibariyle yaklaşık 60 bin konutun tamamlanma aşamasına geldiği belirtildi.

Toplam 81 il merkezi ile bu illere bağlı ilçelerle birlikte 400 noktada 350 bin konutluk projeksiyon yapan TOKİ'nin, 2006 sonuna kadar 200 bin, 2007 sonuna kadar ise 250 bin konuta başlamayı, büyük bir bölümünü de tamamlamayı hedeflediği kaydedildi.

TOKİ, 2003'ten itibaren kullandırdığı tamamlama kredileri ile de 40 bin konutun bitirilmesini sağlarken, 15 bin 965 konuta kredi kullandırımı sürüyor.

Bu verilere göre, kuruluşundan bugüne kadar TOKİ, kullandırdığı krediler yoluyla ve kendi yaptırdığı inşaatlarla toplam 1 milyon 147 bin konutun tamamlanmasını sağladı.

77 BİN KONUT İNŞAAT AŞAMASINDA SATILDI

Kitapçığa göre, konut seferberliği kapsamında yaklaşık 77 bin konut inşaat aşamasında satıldı.

TOKİ, konutlarla birlikte projelendirilen sosyal donatılar kapsamında, 116 ilköğretim okulu, 30 lise, (toplam 146 okul 2 bin 840 derslik), 17 anaokulu, 110 ticaret merkezi, 22 spor salonu, 24 sağlık ocağı, 7 hastane, 7 kütüphane, 97 cami, bir santral binasının ihalelerini yaparak inşaatlarına başlattı. Çevre düzenleme işleri kapsamında da yaklaşık 1.5 milyon ağaç dikilerek 2 milyon çalı peyzajı yapıldı.

TOKİ, 3 yıl içinde yaklaşık 238 ayrı konut yapım ihalesi, 195 ayrı sosyal donatı ve altyapı ihalesi, 400 civarında jeolojik ve zemin etüdü, mimari ve planlama projesi ihaleleri olmak üzere, 800'ün üzerinde ihale gerçekleştirdi. Sonuçlanan ihalelerle 850 proje yürütülüyor. Bu sürede, 70 civarında ihale iptal edildi.

Gecekondu Dönüşüm Programı kapsamında, ilk etapta 36 belediye ile 35 bin konutluk protokoller imzalanırken, uygulamalar önemli aşamalara geldi.

25 SAAT BANKA ÖNÜNDE BEKLEDİLER...

Aksaray'da Yunus Emre Mahallesi'nde yapımı tamamlanma aşamasına gelen 360 konuttan B3 Bloğu'ndaki 24 dairenin, TOKİ tarafından satışa sunulacağını duyan vatandaşlar, kayıt için bir gün öncesinden Halk Bankası Şubesi önüne gelerek sıraya girdi.

Ev sahibi olma hayali içindeki vatandaşlar, saat 08.00'de banka şubesinin önüne gelerek kendi aralarında hazırladıkları listeye isimlerini yazıp beklemeye başladı. Geceyi de banka önünde geçiren vatandaşlardan bazıları mangal ateşi yakarak, bazıları ise araçlarının içinde nöbetleşe ısınmaya çalıştı.

Sabah bankanın açılmasının ardından, yine belirlenen sırayla bankaya giren 63 kişi, 24 daireden birine sahip olabilmek için kaydını yaptırdı. Kayıt işlemleri ise yaklaşık bir saat sürdü.

Fiyatları 39 bin ile 52 bin YTL arasında değişen dairelerin satışlarının başvuru sırasına göre yapılacağı, satışların bir kaç gün içinde kesinleşeceği bildirildi.

ALT GELİR GRUBUNA ÖNCELİK

Alt gelir grubu ve yoksullara yönelik olarak yaklaşık 40 bin konut projelendiren TOKİ'nin, bu yıl özellikle alt gelir grubuna yönelik projelere ağırlık vereceği vurgulandı.

Kitapçığa göre, yoksullara, 45-55 metrekare büyüklüğünde, peşinatsız, aylık 100-150 YTL taksitlerle ve 20 yıl vadeli konut satılacak.

Aylık 450 YTL'den az geliri olan alt gelir gurubundaki ailelere de 62-75 metrekare büyüklüğünde, bin 500-2 bin YTL peşin ve 200 YTL'den başlayan taksitlerle 15 yıl vadeli konut satışları sürecek.

Tarımköy uygulama projesi kapsamında da 34 yerleşim yerinde yaklaşık 6 bin 500 konut uygulamasına başlandığı belirtildi.

Konut inşaatlarında doğrudan 300 bin olmak üzere toplam 600 bin kişiye istihdam sağlandığı kaydedilen kitapçıkta, 2003-2004-2005 yıllarında toplam inşaat yatırımı olarak 3.5 milyar YTL civarında ödeme yapılarak ekonomiye kaynak aktarıldığı açıklandı.

KAMUYA AKTARILAN KAYNAKLAR

Büyükşehirlerde katma değeri yüksek kıymetli arsaların en iyi şekilde değerlendirilmesi amacıyla uygulanan hasılat paylaşım projeleriyle 3 yıl içinde kamuya yaklaşık 3.3 milyar YTL gelir kazandırılacağı anlatılan kitapçıkta, kamuya aktarılan diğer kaynaklar konusunda şu bilgiler verildi:

''Konut seferberliği sürecinde 2003-2004-2005 yıllarında, Hazine, belediyeler ve diğer kamu kurumlarından olmak üzere temin edilen arsalar için emlak vergisi olarak 37 milyon YTL diğer inşaat yapımcılarından ve kooperatiflerden farklı olarak KDV ile stopaj, damga vergisi vs. gibi ödemelerle Maliye Bakanlığı'na 287 milyon YTL olmak üzere, toplamda yaklaşık 324 milyon YTL kamuya pay aktarılmıştır.''

Fatma Orhan   kaynak:15.02.2006 milliyet
 

EV ALMAK İSTEYENE EMLAK KILAVUZU
Bir konutun fiyatı nasıl belirlenir? Beşiktaş'taki bir daire için 150 milyar lira az mı, çok mu? Bakırköy'deki bir konuta 130 milyar lira ödenir mi? Zekeriyaköy'de bir villaya 1 trilyon lira, Taşdelen'de başka bir villaya 750 milyar lira verilir mi? Kadıköy'de üç oda, bir salon dairenin fiyatı ne kadar olmalı? Bu ve benzeri sorular uzatılabilir. Bir konutun fiyatı nasıl belirlenmeli? Türkiye'de taşınmaz değerlemesi üzerine ilk çalışmaları tam 40 yıl önce başlatan, Almanya'da bu alanda lisansüstü eğitim alan Yıldız Teknik Üniversitesi İnşaat Fakültesi Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisliği Bölümü emekli Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ahmet Açlar, bir taşınmazın fiyatının tam olarak belirlenmesinin zor olduğunu söylüyor. Taşınmazın fiyatını belirlemek için onlarca yöntem bulunduğuna dikkat çeken Açlar, "Değer saptamak için pek çok yöntem kullanılsa da temelde üç yöntem vardır. Bunlar; karşılaştırma, gelir ve maliyet yöntemleridir" dedi.

EMLAKIN GELİRİ ÖNEMLİ
Değerleme için seçilecek yöntemin, değeri saptanacak taşınmazın konumuna ve emlak piyasasının alışkanlıklarına göre belirlendiğini ifade eden Açlar, ticari taşınmazlarda ve kira getirisi için alınacak konutlarda fiyat belirleme için genellikle gelir yönteminin tercih edilebileceğini söyledi.
Gelir yönteminde bir konutun fiyatının belirlenmesinde ölçünün kiradan gelen net getiri olduğunu kaydeden Ahmet Açlar, "Net gelir, gelir getiren taşınmazın yıllık brüt gelirinden, taşınmazın boş kalmasından oluşan gelir kaybı ve diğer giderlerin çıkarılması ile bulunur. İşletme giderleri, emlak vergisi, sigorta, yönetim, bakım-onarım, danışmanlık, reklam-ilan gibi giderlerden oluşur. Bu giderler çıktıktan sonra kalan gelirin süresine göre taşınmazın fiyatı belirlenir. Fakat bir taşınmazın fiyatının kaç yıllık kira getirisine göre belirleneceğini söylemek zordur. Burada alınacak konutun bulunduğu bölgenin şartlarını belirlemek, dar bölgeye indirerek, belirlenen ortalamaya göre kiranın getirisine bakmak gerekir. Mesela Beşiktaş'ta konut fiyatı için net bir şey söylemek yerine, Beşiktaş'ı kendi içerisinde, Fulya, Serencebey, Yıldız veya Barbaros diye bölgelere ayırmalı" diyor.

Maliyet yönteminin de tek başına sağlıklı olmadığını vurgulayan Ahmet Açlar, "Mesela, maliyeti 90-100 bin dolar bile olmayan villalar 400 bin dolardan başlayan fiyatlarla satılıyor. Yani maliyetinin 4-5 katı fiyatlardan söz ediliyor." diye konuştu.

ŞİMDİKİ FİYATLAR YÜKSEK
Türkiye genelinde taşınmazların şu anki fiyatlarının yöntemlere göre yüksek olduğunu kaydeden Açlar, "Burada iş konut edinmek isteyen vatandaşlara düşüyor. Vatandaşların bilinçli olması gerekiyor. Eğer vatandaşlar bilinçli olursa fiyatlar bu kadar yükselmez. Konut fiyatlarının normal düzeyde olabilmesi için alıcıların parasını akıllı kullanması gerekiyor. Her şey, manzara veya konum demek değil. Konut satın alınırken, sosyal altyapı; eczane, hastane, okul gibi etkenler de göz önüne alınmalı.Vatandaşlar konut alırken biraz kendisini frenlerse fiyatlar bu kadar yükselmez." şeklinde konuşuyor.
Yıldız Teknik Üniversitesi Öğretim Üyesi Hülya Demir ise taşınmazın fiyatların belirlenmesi konusunda şunları söylüyor: "Piyasada bir taşınmazın fiyatı belirlenirken genelde getiri, karşılaştırma ve maliyet yöntemlerinin üçünün ortalaması alınıyor. Eğer bu sonuçlara göre elde edilen verilerin biri düşük veya yüksek çıkmışsa fiyat dengeleniyor. Fakat bu yöntemlerden eğer biri kullanılıyorsa bu kez karşılaştırma yöntemi tercih ediliyor. Yani aynı sokakta veya caddede satılan taşınmazların aynı nitelikli olanına göre fiyat belirlemesi yapılıyor. Eğer aynısı bulunmazsa benzerleri bulunuyor. Benzerlerinden hareketle fiyat oluşturuluyor."

KARŞILAŞTIRMA YAPIN
Karşılaştırma yöntemi: Bu yöntemin kullanılabilmesinin ön koşulu emlak için güvenli sürüm değerinin var olması gerekir. Ayrıca değerleri karşılaştırma için seçilen taşınmazların niteliklerinin değeri saptanacak taşınmazla aynı olması zorunlu. Değerleri karşılaştırmak için seçilen taşınmazların değeri saptanan taşınmaza göre farklı nitelikleri varsa, bu farklılıklar parasal olarak fiyata yansıtılmalı. Maliyet yöntemi: Genellikle otel, fabrika, sanayi sitesi, iş hanı veya geniş bahçeli ev gibi üzerinde yapı bulunan ve kira gelirleri bilinmeyen yapılı taşınmazların değerlenmesinde kullanılabilir. Bu yöntemde arsa ve üzerindeki yapıların değeri ayrı ayrı hesaplanır. Daha sonra bunlar toplanarak, taşınmazın değeri bulunur.

SATIN ALIRKEN KENDİNİZ DE DEĞERLEME YAPABİLİRSİNİZ
Emlak uzmanları, konut fiyatı ile ilgili değerleme yaparken, 35 ayrı ölçütü birleştiriyorlar. Böylece daha gerçekçi fiyatlar bulunuyor. Büyük yatırım ifade eden alımlarda değerlemeyi uzmanlara yaptırmak en doğrusu. Ancak bunun için parası olmayan daha küçük ölçekli alımlarda, alıcı, aşağıda listesini verdiğimiz kriterlere göre kendisi de bir araştırma yaparak yaklaşık sonuçlar bulabilir.

Bu 35 ölçüt şöyle:

·   Aidat: Merkezi ısıtma ve güvenlik gibi etkenler aidatları yükseltir. Alınan hizmetlere göre aidatların düşük olması konutun bulunduğu apartmanın ve sitenin değerini artırır. Alınan hizmete göre aidatın yüksek olması konut açısından dezavantajdır.

·   Alışveriş merkezlerine yakınlığı: Konutun alışveriş merkezlerine ve çarşıya yakınlığı önemlidir. Fiyatını yükseltir.

·   Arsa alanı: Konuta düşen arsa payı önemli. Bu pay arttıkça fiyat da artar.

·   Asansör: Asansörlü binalardaki konutlar, her zaman için daha kıymetlidir.

·   Açık otopark: Binadaki açık otopark alanı konuta değer katar.

·   Balkon: Konutlarda aranan özelliklerdendir. Genişliği ve birden fazla olması fiyatını etkiler.

·   Bina özelliği: Binanın apartman veya bağımsız ev olması fiyat üzerinde etkilidir. Apartmanlarda arsa payı az olduğu için fiyat düşük olur. Villa da ise arsa alanına göre inşaat alanının yoğun olması fiyatı yükseltir.

·   Deniz manzarası: Deniz gören konutlar her zaman daha pahalıdır.

·   Doğa manzarası: Doğa manzarası konutların fiyatını yükseltir.

·   Güvenlik sistemi: Binada güvenlik sistemi varsa, bu fiyatı olumlu yönde etkiler.

·   Havuz: Binanın yüzme havuzunun olup olmaması fiyat üzerindeki etkilidir. Yüzme havuzlu site ve apartmanlarda konutlar daha pahalıdır.

·   Hidrofor ve su deposu: Konutta su deposunun ve hidrofor sisteminin bulunması konutun değerini artırır.

·   Isınma ve güneş alma durumu: Binanın ısıtılmasında kullanılan yöntem fiyata etki eder. En pahalısı A tipi binalarda kullanılan fancoil sistemi. Bundan sonra sırasıyla kat kaloriferi, merkezi kalorifer , doğalgaz soba ve normal sobayla ısıtılan konutlar geliyor. Konutun güneş alıp almaması, alıyorsa günde kaç saat aldığı önemlidir. Ayrıca konutta güneş almayan odaların bulunması konutun fiyatını düşürür.

·   Kapalı otopark: Konutun kapalı otoparka sahip olması fiyatı açısından olumlu avantajdır.

·   Kapıcı dairesi: Binada kapıcı dairesi, villada müştemilat bölümü değerini artırır.

·   Katı: Konutun bulunduğu kat fiyat açısından önemlidir. Bodrum, giriş ve en üst katlardaki konutların değeri her zaman düşük olur.

·   Kira geliri ve satış kabiliyeti etkileri: Konutun kiraya verildiğindeki getirisinin yüksek olması fiyatını artırır. Ayrıca satılmak istendiğinde hemen satılabilmesi de konutun fiyatı üzerinde olumlu etkiye sahiptir.

·   Malzeme kalitesi: Kapı, pencerede, elektrik ve su tesisatında kullanılan malzemenin belli markaların ürünleri olması konutun fiyatını artırır. İthal markalar (Çin hariç) yerli markalara oranla daha değerlidir.

·   Mevkii: Binanın bulunduğu semt ve ilçe.

·   Net alan: Oda, salon, koridor ve balkonun toplam alanı. Net alanın fazla değeri artırır.

·   Oda sayısı: Konutun fiyatını etkileyen bir diğer önemli faktör de oda sayısı. Oda sayısı ve odaların kullanılışlı olması fiyatı artırır.

·   Prim getiri potansiyeli: Konutun orta ve uzun vadede prim yapabilecek noktalarda olması fiyatına olumlu yönde etki yapar.

·   Semt özelliği: Konutun bulunduğu semt fiyatlandırma açısından çok önemlidir. İyi ve seçkin muhitlerde, konutların fiyatı her zaman için daha yüksek olur.

·   Sosyal tesisler: Spor alanları ve toplantı salonları. Sosyal tesisler konuta değer katar.

·   Spor kompleksi: Spor yapılabilecek kapalı salon ve sağlık merkezinin bulunması konutun fiyatını yükseltir.

·   Tapu durumu: Konutun tapusunun ortak veya müstakil olması fiyat üzerinde etkilidir. Müstakil tapulu evler her zaman için ortak tapulu evlere göre avantajlıdır.

·   Toplam kullanım alanı: Konutun kullanım alanı arttıkça fiyat artar.

·   Ulaşım: Konuta ulaşımın kolay ya da zor olması fiyata etki eder.

·   Yapım yılı: Binanın yapıldığı yıl. Binanın kullanıldığı süre uzadıkça konut fiyatları düşer. (Türkiye'de 1999'dan sonra yapılan binalar, deprem yönetmeliğine göre yapıldığı için, fiyatı çok yüksek olur.)

·   Yeşil alan: Konutun değerini yükseltir. Çevre düzenlemesi her zaman fiyatı artırıyor.

·   Zemin durumu: Konutun yapıldığı alanın zeminin sağlamlığı fiyatı etkiler. Zemini sağlam konutlar daha pahalı olur.

·   Özel dekorasyon: Konutta dekorasyon ve dekorasyonun kalitesi fiyatı yükselten etkenler arasındadır.

·   İnşaat alanı: Binanın oturum alanının arsaya oranı küçüldükçe konut değerlenir.

·   İnşaat kalitesi: Demirden çimentoya, sıvadan işçiliğe kadar bütün unsurlar inşaatın kalitesini oluşturur. Bunlar fiyata etki eder..

·   Şömine ve barbekü: Konutta şömine ve barbekü bulunması, konutun fiyatını yükseltir. Şömine ve barbekülü villa ve daireler, bu özelliğe sahip olmayan konutlara göre her zaman daha kıymetli olur.

Tebernüş Kireçci  kaynak:http://www.emlakofislerigrubu.com