Konut ve kira fiyatları artacak !


 

Gayrimenkul Raporu: "Yeni konutların fiyatları ve kira gelirleri artacak !"


Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) tarafından hazırlatılan ''Gayrimenkul Sektörü Araştırma Raporu''na göre, yeni konutların fiyatları ve kira gelirleri artacak.
      ''6. Gayrimenkul Zirvesi'' kapsamında yarın açıklanacak raporda, sektör ve İstanbul için öngörülere yer veriliyor.
      Rapora göre, 2000 yılı itibariyle Türkiye'deki 13.6 milyon konutun yüzde 38'i inşaat ruhsatı olmadan üretildi, İstanbul için bu oran yüzde 52. Bu nedenle Türkiye ve İstanbul'da ruhsatlı ve standartlar ile uyumlu yüksek sayıda konut açıkları bulunuyor.
      Türkiye'nin AB tam üyelik süreci, gayrimenkul sektörünü de olumlu yönde etkileyecek. Sektörde kayıtlılık, şeffaflık, denetim, yüksek kalite ve standartlar, kurumsallaşma, istatistiki bilgiler gibi unsurlar sürecin etkisi ile artacak.
      Rapora göre, yabancı aktörler sektörde faaliyet göstererek rekabet yaratacak, satın alma ve birleşmeler yaşanacak. Tam üyelik sürecinde diğer ülkelerde yaşandığı gibi yabancı sermaye yatırımları genişleyecek.
      Gayrimenkul sektörünün hızlı, istikrarlı ve öngörülebilir bir gelişme yaşayacağı belirtilen rapora göre, İstanbul'da önümüzdeki 10 yıl içinde yaşanacak olan gelişmeler, sektör gelişimi açısından önemli olacak.
      İstanbul, hizmet sektörü ağırlıklı bir büyüme ve gelişme gösterecek. Kentin içinde kalan sanayi orta-uzun vadede şehrin çevresine ve dışına çıkacak.
      İstanbul'da 2005 yılı itibariyle toplam 3.4 milyon konut bulunduğu, bunların yüzde 50'sinin ruhsatlı olmayan, standardı ve kalitesi düşük konutlardan oluştuğu belirtilen rapora göre, kentte 2015 yılına kadar her yıl ortalama 250 bin olmak üzere toplam 2.5 milyon konut talebi olacağı öngörülüyor.
      Yıllık dağılım 10 bin adet A grubu lüks konut, 170 bin adet B grubu standart ve nitelikli konut, 70 bin adet C grubu sosyal konut, 118 bini yeni ihtiyaç kaynaklı, 119 bini yenileme kaynaklı, 13 bini ise yatırım kaynaklı olacak.
      Konut arzında ise yıllık 250 bin adet talebin 180 bin adedinin piyasa koşullarında, 70 bin adedinin ise kamu ve kamu-özel ortaklıkları ile üretilerek karşılanacağı öngörülüyor.
     
     YENİ İLAVE KONUT ALANLARI

      Rapora göre, Silivri, Tuzla, Çatalca, Büyükçekmece, Sarıyer ve Beykoz yeni ilave konut alanları olacak. İstanbul'da yeni konut üretimi sur içi ilçelerinde yenileme yatırımı ile, sur alanı dışında yer alan ilçelerde kentsel dönüşüm ve yeni yatırım ile şehir merkezi dışında kalan ilçelerde ise yeni konut yapımı ile gerçekleşecek.
      Konut piyasasında A tipi lüks konutlarda doygunluk yaşanacak. Sınırlı talep ile fiyat artışları sınırlı kalacak, hatta fiyatlarda gerilemeler olacak. B tipi standart ve nitelikli konutlar talebi ise hızla genişleyecek. Yeni konutların fiyatları ve kira gelirleri artacaktır.
     
     PERAKENDE SEKTÖRÜ

      Perakende sektörü ve alışveriş merkezleri piyasasının önümüzdeki 10 yıl içinde hızlı bir gelişme göstereceği tespiti yapılan rapora göre, alışveriş merkezleri ve cazibe merkezleri, İstanbul ve büyük şehirlerden diğer şehirlere de yayılacak.
      ''Bununla birlikte hazırlanan Büyük Mağazalar Hakkında Kanun Tasarısı'nın alışveriş merkezlerinin gelişimini yavaşlatacak unsurlar taşıdığı görülmektedir'' denilen raporda, buna karşın alışveriş merkezlerinin, sahip oldukları büyüme potansiyeli ile ticari gayrimenkul pazarında en öncelikli pazar olarak görüldüğü kaydedildi.
      Ticari gayrimenkul pazarının önemli bir diğer alt sektörünü ofis piyasasının oluşturduğu ifade edilen raporda, önümüzdeki dönemde A sınıfı ofislere talep olacağı, talebin daha çok yabancı şirketlerden ve hizmet sektörü ağırlıklı büyük Türk şirketlerinden geleceği kaydedildi.
     
     SANAYİ ALANLARI

      Ticari gayrimenkul pazarının üçüncü unsurunun sanayi ve lojistik alanları pazarı olduğu değerlendirmesi yapılan raporda, şu görüşlere yer verildi:
      ''Sanayi sektörü ve İstanbul'da sanayi yeniden yapılanma dönemine girmiştir. İstanbul'da şehir içinde kalan sanayinin üretim birimlerinin orta-uzun vadede şehir çevresine ve dışına çıkacağı öngörülmektedir. Sanayi için iki yeni gelişme alanı olacaktır. Avrupa Yakası'nda İkitelli-Hadımköy arası, Anadolu Yakası'nda ise Kartal - Gebze arası bölgeler, sanayi alanları pazarı da bu bölgelerde gelişecektir. Teknoloji bölgeleri ile Organize Sanayi Bölgeleri'ne olan talebin de orta-uzun vadede genişlemesi öngörülmektedir.
      Sanayi ve ticarette, dış ticarette ve perakende sektörlerinde yaşanan hızlı genişleme, yabancı sermaye yatırımlarındaki artış ve İstanbul'un giderek bölgesel ve transit ticaret merkezi haline gelmesi lojistik sektöründe hızlı bir gelişme yaratmaktadır. Depolama, dağıtım, lojistik alanları talebi artmaktadır. Uluslararası standartlarda ve büyüklüklerde alanlara ihtiyaç olmaktadır. Avrupa yakasında Güneşli, İkitelli, Ambarlı, Beylikdüzü ve Hadımköy, Anadolu yakasında ise Ümraniye, Dudullu, Samandıra, Sarıgazi ile Tuzla lojistik alanı bölgeleri olacaktır. Yeni sanayi ve lojistik alan talebi artacaktır. Sanayi alanında satış fiyatlarının lojistik alanlarda ise kiraların artması beklenmektedir.''
     
     2015'E KADAR 91 BİN İLAVE YATAK

      Raporda, ticari gayrimenkul pazarının dördüncü unsuru olarak nitelendirilen otel pazarında ise otel pazarının doğrudan turizm sektöründeki gelişmeler ve öngörülerden etkilendiği, 2015 yılında yıllık toplam turist sayısının 10 milyona çıkacağı ve ortalama kalış süresinin 4 gece ve yine ortalama yüzde 75 doluluk olacağı varsayımları ile toplam yatak ihtiyacının 146 bin 125'e çıkacağı tespiti yapıldı.
      Raporda, ''Buna göre önümüzdeki 10 yıl için İstanbul'a ilave 91 bin 325 yatak gerekmektedir. Bunların 600 yataklı 5 yıldızlı oteller ve 200 yataklı 3-4 yıldızlı oteller ile karşılandığı varsayıldığında 60 yeni 5 yıldızlı, 276 yeni 3 yıldızlı otele ihtiyaç olacaktır. Bu çerçevede İstanbul'da otel piyasasının önemli bir gelişme göstereceği öngörülmektedir'' denildi.
      Raporda, uluslararası standartlarda gayrimenkul piyasası oluşturmak için bir ulusal gayrimenkul endeksine ihtiyaç olduğu da belirtildi.

Kaynak: http://www.haber3.com/haber.php?haber_id=100965     02.05.2006
 

İşte Mortgage'in tüm ayrıntıları
 

 
Mortgage'in yasallaşması ile birlikte heyecana kapılıp bilinçsiz adım atmayın...


 

Tasarıya göre, faiz oranının sabit belirlenmesi halinde, sözleşmede başlangıçta belirlenen oran her iki tarafın rızası dışında değiştirilemeyecek.

Faizin değişken olarak belirlenmesi durumunda ise başlangıçta sözleşmede belirlenen oran; dönemsel geri ödeme tutarı yine başlangıçta sözleşmede belirlenecek azami dönemsel geri ödeme tutarını aşmamak koşuluyla ve yine sözleşmede belirtilecek genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan bir endeks baz alınarak değiştirilebilecek.

Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde, bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmeleri şart olacak. Bu amaçla kullanılacak referans faizler ve endeksler, Merkez Bankası, tüketicilerin bilgilendirme yöntemlerine ilişkin usul ve esaslar ise Bakanlık tarafından belirlenecek.

Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kredi ve finansal kiralama sözleşmesi imzalayan tüketiciler, kanunun yayımlanmasından sonra 3 ay içinde konut finansmanı kuruluşuna başvurarak, sözleşmelerinin, bu kanun kapsamı dışında değerlendirilmesini isteyebilecek.

Süresi içinde talepte bulunmayan tüketicilerin, kanunun yürürlüğe girmesinden önceki sözleşmeleri kanun kapsamında kabul edilecek. Kanundan önce konut finansmanı kuruluşuyla sözleşme imzalayan tüketiciler borcunu vadesinden önce ödemesi durumunda, yüzde 2 erken ödeme ücretini ödemeyecek.

Finansal kiralama şirketleri kanunun yürürlük tarihinden itibaren 6 ay içinde konut finansmanı faaliyetinde bulunamayacak.

Tasarının, ücretliye faiz ödemelerini gelir vergisi matrahından düşebilme imkanı getiren hüküm 1 Ocak 2008'te yürürlüğe girecek. Emeklilik sözleşmeleri, hayat sigortaları, sağlık sigortaları ile ihracata ait nakliyat sigortalarında sözleşme ve poliçe üzerinden alınan paralar; ipotek ve konut finansmanı kuruluşlarının, konut finansmanı fonlarının yaptıkları tüm işlemler dolayısıyla lehe alınan paralar da banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaf olacak.

Konut ve ipotek finansmanı kuruluşlarınca konut finansmanı kapsamında tesis olunacak ipotek işlemleri, konutların kiracıya devri ile TOKİ'nin sattığı konutlardaki ipotek işlemlerinden harç vergisi alınmayacak.
 

Kaynak: http://www.haber3.com/haber.php?haber_id=101403   05.05.2006
 

Konut Kredisi istismar ediliyor!.


TÜCCAR KONUT KREDİSİ ALIP, TİCARİ İŞLERİNDE KULLANIYOR Ankara Ticaret Odası Başkanı Aygün, bazı tüccarların daha ucuz ve sabit faizli olması nedeniyle anlaşmalı emlak - alım satım işlemleriyle konut kredisi alıp, kendi ticari işlerinde kullandığını açıkladı

Ankara Ticaret Odası (ATO) Başkanı Sinan Aygün, konut kredisinin ticari krediden daha ucuz ve sabit faizli olmasının, tüccarları, birbirlerinden anlaşmalı olarak emlak satın alıp konut kredisi çekmeye yönelttiğini söyledi.
Halen konut kredisinde faiz en düşük yüzde 1.17 düzeyindeyken ticari kredilerdeki oran LIBOR + 4 düzeyinde buluyor.
ATO Başkanı Aygün, tüccarların konut kredisi kullanmak için kendi aralarında ev alım - satımlarının ciddi boyutlara ulaştığını savunarak, şöyle konuştu: "Dayı - yeğen ya da hala - yeğen gibi soyadı tutmayan yakın akrabalar, kuzenler, komşular ve şirket ortakları kağıt üzerinde birbirlerine ev satmış gibi yaparak konut kredisi çekiyor. Alım - satımı yapılan evlerin sahipleri değişmiyor, sadece tapu değişiyor. Al gülüm, ver gülüm."

Bankalar tüccarı unuttu
Ticari kredilerin konut kredilerinden üç kat daha pahalı olması nedeniyle tüccarın bu yola başvurduğunu belirten Aygün, "Türkiye de ticaretin önündeki en büyük engellerden birisi, ticari kredi faiz oranlarının yüksek olması. Konut kredilerinin faiz oranı ortalama yüzde 1.2 iken, ticari kredilerin faiz oranı yüzde 300 daha fazla. Özellikle son dönemde bankalar tüccarı unutup konut kredisine ağırlık vermiş durumda" dedi.
Vade süresinin ticari krediye göre uzun olması ve kredi çekme prosedürünün kolaylığı gibi etkenlerin de tüccarları Vade süresinin ticari krediye göre uzun olması ve kredi çekme prosedürünün kolaylığı gibi etkenlerin de tüccarları konut kredisine yönlendirdiğini belirten Aygün, şöyle konuştu: "Kefilsiz, 10 - 20 yıl vadeli konut kredisi veren bankalar var. Ticari kredilerin geri ödeme süresi, genellikle üç yıl. Üstelik prosedürü de uzun."

Faiz insin çağrısı
Ticari kredilerin ekonomiyi canlandırıcı ve istihdamı artırıcı bir kredi olduğunu vurgulayan Aygün, bankaları ticari kredi faiz oranlarını düşürmeye çağırdı.
Aygün, bu yılın ilk dokuz ayında 140 bin kişinin konut kredisi kullandığını ve 2005 başında 2 katrilyon 790 trilyon lira olan konut kredisi miktarının ekim ayı ortasında 9 katrilyon 494 trilyon liraya ulaştığına dikkat çekti. Aygün, 2003 yılında yüzde 14 olan konut kredilerinin tüketici kredileri içindeki payının, Eylül 2005 itibariyle yüzde 36 ya yükseldiğini belirtti.
Aygün, günde ortalama 1200 kişinin konut kredisi kullandığını, uzun vadeli konut kredilerinin ekonomi ve bankacılık sektörü için tehlike yarattığına dikkat çekti.


Bazı bankalar şubelerini uyardı
KADİFE ŞAHİN
Konut kredilerinin amacı dışında, ticari veya ihtiyaç kredisi olarak kullanılmasının mümkün olabileceğini belirten sektörün büyük bankalarından birinin yetkilisi, "Bu çok tehlikeli bir gelişme olur" dedi.
Konut kredilerinin değerlendirilmesinin ticari kredilerden çok farklı olduğunu, kötü amaçlı talep ve şüpheli başvurulara karşı şubelerini başından beri uyardıklarını söyleyen aynı yetkili, bu tür gelişmelerin bankacılık sistemine büyük zarar vereceğini söyledi.

Göz yuman var
Bu tür konularda her bankanın kendi içinde politikalar oluşturduğunu belirten bir diğer bankacı ise bazı bankaların ipotek gösterilmesi nedeniyle bu tür taleplere göz yumduğunu iletti.
Emlak alım satım işlemlerini titizlikle incelediklerini söyleyen Oyakbank Genel Müdürü Hakan Eminsoy da banka olarak bu konuda çok hassas olduklarını belirterek şöyle konuştu: "Biz bu tür şüpheli talepleri teminat gösteriliyor diye kesinlikle onaylamıyoruz, geri çeviriyoruz. 7 - 10 yıl vadeli konut kredisini alıp ticari hayatta kullanıyorsa devletin önemli vergi kaybı olur."

Tespiti zor
Konut kredisi alıp bunu ticari hayatta kullanmanın mümkün olduğunu söyleyen bir bankanın genel müdürü ise ispatının zor olduğunu söyledi. Bankacı, "Adam taksitini düzenli ödüyorsa krediyi amacı dışında kullandığını nasıl ispat edecekseniz" dedi. Bankacı konut kredisi faizlerinin ticari kredilerin faiz oranlarına göre düşük olması nedeniyle bu tür eğilimlerin söz konusu olabileceğini iletti.


Kötü niyetli kullanım BDDK ya da şikâyet edildi
Önemli bir talep artışı gösteren konut kredilerindeki müşteri risklerini dikkate alan bankalar, kötü kullanıma karşı şubelerine sık sık uyarılarda bulunuyorlar.

Mortgage ile artar
Mortgage yasası (ipoteğe dayalı uzun vadeli konut kredisi) çıkmadan oluşan talebin, yasanın çıkmasıyla birlikte daha da artacağını hesaplayan bankalar, kötü kullanımda somut örnek tespit etmemelerine karşın konuyu Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu na da (BDDK) ilettiler.
Konut kredisinin uzun vadede uygun faiz oranları içermesi nedeniyle kullanım amacı dışında almasının mümkün olabileceğine dikkat çeken bankacılar, konunun BDDK yetkilerinin de bulunduğu bir toplantıda ele alındığını bildirdiler.

Vergi kaybı oluyor
Konut kredisi alan kişilerin bu kredileri amacı dışında ihtiyaç kredisi veya ticari kredi amaçlı kullanmasının Kaynak Kullanım Destekleme Fonu (KKDF) ve Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV) yönünden devleti zarara uğratacağını belirten bankacılar, bazı bankaların ipotek gösterilmesi yüzünden bu tür şüpheli taleplere bile kredi vermekten çekinmediklerini söylediler.

Kaynak: MİLLİYET 05.05.2006
 

676 lüks konut satışta
 


  
    TOKİ, Ankara’da 4 bin 426 lüks konuttan 676’sını satışa çıkardı. 

Toplu Konut İdaresi (TOKİ), Ankara'da Eskişehir yolu üzerinde Yukarı Yurtçu Köyü çevresinde yapacağı 4 bin 426 lüks konuttan 676'sını, kura ile açık satışa çıkardı.

Alınan bilgiye göre, ''Turkuaz Vadisi'' adıyla gerçekleştirecek projeden konut almak isteyenlerin, 22 Mayıs-2 Haziran günleri arasında, yetkili Ziraat Bankası şubelerine başvurması gerekiyor.

Eskişehir Yolu 25. km'de, Karayolları Eğitim Tesisleri yanında yapılacak konutların büyüklükleri, 95-193 metrekare, satış fiyatları ise 82 bin-231,4 bin YTL arasında değişiyor. Peşin alımlarda yüzde 20 indirim yapılacak. TOKİ, konutların satışında, peşin dışında, üç alternatifli ödeme planı da geliştirdi. Buna göre, konut bedelinin yüzde 20'sinin peşin ödenmesi halinde 48 ay, yüzde 30'unun peşin ödenmesi halinde 60 ay, yüzde 40'ının ödenmesi halinde de 72 ay vade uygulanacak.

Başvuruların tamamlanmasından sonra, 7 Haziran'da noter huzurunda konut alma hakkı ve konut belirleme kurası çekilecek. Konut satın almak için başvuruda bulunan kişilerde ''T.C. vatandaşı olmaları, bu kişilerin kendisi, eşi ve velayeti altındaki çocukları üzerine T.C. sınırları dahilinde tapuda kayıtlı bağımsız konutlarının bulunmaması, daha önce TOKİ tarafından satılmış bir gayrimenkule sahip olmamaları, kredi kullanmış olmamaları'' şartları aranacak.

Alıcılar, sözleşme uyarınca sahip oldukları hak ve yükümlülükleri, ancak anahtar teslim tarihinden itibaren ancak 1 yıl sonra üçüncü kişilere devir ve temlik edebilecek.

Başvuruda, 100 m2 den büyük konut tipleri (3+1 ve 4+1) için 15 bin YTL, 100 m2 den küçük konut tipleri (2+1) için ise 10 bin YTL tutarında başvuru bedeli alınacak. Kura sonucu konut satın alma hakkı kazanarak konutları belirlenen alıcılar, başvuru bedeli düşüldükten sonra kalan tutarı, 12-27 Haziran günleri arasında Ziraat Bankası şubesine yatıracak.

Konutlar, sözleşme tarihinden itibaren en geç 24 ayda teslim edilecek. Anahtar teslimi öncesinde, KDV Kanunu uyarınca, konut bedelinin yüzde 1'i oranında KDV bedeli ayrıca alıcılar tarafından ödenecek.

Yüzde 20 peşinata göre konutların peşinat tutarı 16,4 bin-46,3 bin YTL, başlangıç taksitleri ise 1,4-3,9 bin YTL arasında, yüzde 40 peşinata göre de peşinat tutarı 32,8-92,5 bin YTL, başlangıç taksitleri de 683,3 YTL-1927,8 YTL arasında değişiyor.

Lüks Konuta Talep Çok
TOKİ, vatandaşların lüks konuta yönelik talebinin fazla olduğunu belirledikten sonra, Eskişehir yolu üzerinde Yukarı Yurtçu Köyü çevresinde sosyal konut olarak planladığı alanda, lüks konut yapmaya karar verdi.

Turkuaz Vadisi adıyla başlatılan proje kapsamında ilk aşama 4 bin 426 lüks konut yapılacak. İhale hazırlıkları tamamlanmak üzere olan konutların büyük bölümü, kamu kurum ve kuruluşlarından gelen toplu taleplere istinaden, bu taleplere satılacak.

TOKİ, geçen yıl sonunda, Eskişehir Yolu üzerinde 17. km'de bulunan Karayolları Araç Muayene İstasyonu alanına, 408 tane lüks konut planlamıştı. İdare'nin nakit ihtiyacını karşılamak amacıyla bu yıl Ocak ayında toptan satışa çıkarılan konutların büyük bölümü daha inşaat başlamadan satıldı. Büyüklükleri brüt 121,6-179,1 metrekare, vadeli fiyatları da 131,2 bin-249,2 bin YTL arasında belirlenen konutların satış bedelleri peşin alındı.

Kalan 60 konut Nisan sonunda açık artırmaya sunuldu. Söz konusu konutlar için, 5 Mayıs'a kadar verilen başvuru süresinde 827 başvuru gelince, TOKİ, söz konusu mahale yakın alanın da lüks konut projesinde değerlendirilmesine karar verdi.

Sosyal konutları yüzde 10-15-25 peşin, 96-120-144 ay vadelerle satan TOKİ, lüks konutlar için değişik satış şartları uygulayacak.

Turkuaz Vadisi'ndeki konutlar, yüzde 20-30 veya 40'ı peşin olmak üzere 48-60 ve 70 ay vadeli olarak satılacak. Konut bedellerinin peşin ödenmesi halinde yüzde 20 indirim uygulanacak.

Sosyal nitelikli projelerde 16-18 ay olan konutların teslim süresi ise lüks konutlarda 24 aya çıkarıldı.

Kaynak: http://www.haber3.com/haber.php?haber_id=103096    16.05.2006
 

Konut kredilerinin faizleri yükseldi!
 


'Dalga' vurdu, konut kredisi faizi %1.20’ye çıktı..
 Piyasalarda yaşanan dalgalanma, konut kredisi faizlerini de yukarı taşıdı. Finansbank’la başlayan faiz artışına dün de Akbank, Garanti, HSBC, Fortis, Oyakbank, Denizbank ve Tekstilbank katılırken oran yüzde 1.07’lerden yüzde 1.20’lere yükseldi.

PİYASALARDA yaşanan dalgalanma konut kredilerine de yansıdı. Önceki gün Finansbank konut kredisi faiz oranını yüzde 1.07’den, önce yüzde 1.13’e ertesi gün de yüzde 1.20’ye yükseltti. Bu artışın hemen adından dün HSBC yüzde 1.15’e, Fortis ve Garanti Bankası ise yüzde 1.19, Denizbank, Oyakbank, Tekstilbank ve Akbank yüzde 1.20’ye yükselttiğini ilan etti.

YÜZDE 1.10’UN ÜZERİ: Bankacılar piyasalarda yaşanan dalgalanmanın konut kredi faizlerini yukarı çekmek için bir "fırsat" yarattığını dile getirerek, "Mevcut konut kredi faizlerinde gelinen nokta yoğun rekabetin oranıydı. Aslında bugün olması gereken oranlar yüzde 1.10’lar ve üzeri" yorumunu yaptı. Yurtdışı fonlama maliyetlerindeki artışın da faizlerdeki yükselişi kaçınılmaz kıldığına dikkat çeken bankacılar, "Yurtdışı kaynaklardan bir hafta önce yüzde 12 faizle fon yaratıyorduk. Şimdi bu oran yüzde 15 seviyelerine çıktı. Maliyetteki bu artış bizi faizleri yukarı çekmeye zorluyor" dedi.

PİYASA İZLENİYOR: Konut kredilerinde rekabet nedeniyle maliyetlere rağmen 2005 yılı sonunda büyük düşüş yaşandı. Bir haftadır yaşanan panik havasını değerlendiren bankalar, yurtdışı maliyetlerin artmasıyla birlikte kolları sıvadı. Hesaplamalar ve faiz oranı kararları verildi. Ancak açıklama için piyasalar izleniyor. Bazı bankaların faizi artırıp artırmama konusunda kararsız kaldığı belirtilirdi.

HESAPLAR YENİLENİYOR: Piyasalarda bir haftalık sürede bono bileşik faizlerinin yüzde 15.70’leri, doların ise 1.50 YTL’yi aşması bireysel kredilerdeki faizlerin yeniden hesaplanmasını gündeme getirdi. Bono bileşik faizlerindeki artışla yıllık basit faizinin aylık yüzde 1.22’ye denk geldiğini söyleyen bankacılar, "Bugün mevcut yüzde 1.08 oranındaki konut faizinin yıllık bileşiği yüzde 13.76’ya denk geliyor. Piyasa koşullarının çok atında oranlarla kredi kullandırıyoruz. Burada kár yok" dedi.

DÜN BAŞVURANA YENİ FAİZ: Konut kredi faizini yukarı çeken bankalara artırım öncesi yapılan başvurularda artılına faiz oranları üzerinden değerlendirilmeye alınıyor. Bir bankacı, "Dün kredi için başvuran ve yüzde 1.07 faizle anlaşan tüketici ertesi gün yüzde 1.19 oranından işleme tabi tutuluyor" diyor.

Konut kredisinde komisyon oranları maliyeti katladı

KONUT kredisi faizlerini artıran bankalarda komisyon oranlarında da artışlar gündeme geldi. Yüzde 1 seviyelerine yükselen komisyon oranlarının etkisiyle tüketicinin kredi kullanımındaki maliyeti yaklaşık bin YTL’den 2 bin YTL’ye yükseldi.

Kaynak: Hürriyet Esra SAHİCİ  17.05.2006
 

Konutta acele etmeyin !
 

 
      Uzmanlari konut kredisi için “bekleyin” yorumu yapıyor..

Dövizin ateşi yavaş yavaş düşerken en büyük darbeyi 'Düşük faizli krediyle konut alma hayali içinde olanları vurdu. Konut kredi faizlerinin yüzde birin altına düşmesini bekleyen binlerce aile dövizin dalgalanmasıyla birlikte faizler yükselince adeta şok oldular. Kredi alanlar ise,'Bizi nasıl etkiler?' düşüncesiyle korku içinde yaşamaya başladılar. Gazetemizi arayan çok sayıdaki vatandaş ise,'Bizim faizler de yükselecek mi? Eğer yükselirse bizi çıra gibi yakar' diye feryat ediyor. Bu arada yetkililer sabit faizle kredi alanların korkmaması gerektiğini, değişken faizli alanların ise bankayla görüşmesi gerektiğini ifade ettiler

YENİ RAKAMLAR

Piyasalardaki geçen haftadan başlayan dalgalanmanın etkisiyle, konut kredi faizini ilk olarak Finansbank artırdı. Bunu Denizbank, Fortis, HSBC, Bankeuropave Oyakbank takip etti. Diğer bankaların da konut kredisi faiz oranlarını artırabileceği ileri sürüldü. Bu arada faiz yükselten bankalar dün yeni rakamlar üzerinden kredi vermeye başladılar. Ancak alan sayısında büyük bir düşüş olduğu belirtildi. Bankacılar, konut ve tüketici kredilerinde asıl faiz yükselişinin Merkez Bankası'nın faiz artırması durumunda yaşanacağına dikkat çekiyor.

BİRAZ BEKLE

İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Sabri Ateş konut kredisi almak isteyenlerin biraz beklemesini tavsiye edip, 'Şu anda dövizdeki dalgalanmadan kredi faizleri yükseldi. Ancak vatandaş almayınca bankalar mecburen indirmek zorunda kalacaklar. Çünkü bankalar en büyük geliri konut kredilerinden sağlıyorlar' dedi. Ateş, elinde peşin parası olanlara konut almayı tavsiye edip,'Piyasa şu anda çok durgun. Peşin parası olanların pazarlık payı artar. Önümüzdeki günlerde konut fiyatları da düşecek. Krediyle konut almak için kimse acele etmesin'diye tavsiyede bulundu.

Kaynak: Güneş 18.05.2006
 

Emlak Piyasası Son Çırpınışlarında Fiyatlar Düşüşe Geçecek
 


Emlak piyasası sezonunun açılışı pek parlak olamadı. Bu durgunluğun habercisi 2 ay önce emlak ve iş yeri fuarında kendisini hissettirmişti.


Emlak piyasası sezonunun açılışı pek parlak olamadı. Bu durgunluğun habercisi 2 ay önce emlak ve iş yeri fuarında kendisini hissettirmişti. Büyük projeler arasında en fazla doluluk oranının %60 düzeyinde olduğu düşünülürse, durgunluğun son dalgalanma öncesinde zaten varolduğunu göstergesiydi. Sektör bu sene geçen seneki projelerin satışlarını tamamladıktan sonra yeni konut projelerinin de startını vermek istiyordu.
Şimdi hedefleri, ellerinde kalanları fiyatları düşürmeden satabilmek…
Yeni projeler ise mortgage hikayesine kaldı…

Şimdi detaylar ve olası sonuçlar…

Kurdaki dalgalanma ve enflasyon ile ilgili tehlike sinyalleri kredi konut faizlerini bir anda 1,20-1,35 bandına çekti. Aylık 1,30 altındaki faizler fonlama maliyetinin altında kalan faizler durumunda. Yani çoğu banka hala zararına konut kredisi vermektedir. Bankaların kredi faizlerini yükseltmelerine rağmen hala fonlama maliyetinin altında tutmasının nedeni yabancı bankaların Türkiye’ye olan ilgisidir. Bankalar müşteri portföylerini kaptırmadan Pazar paylarını artırmak istemektedirler. Yabancıların ise banka satın almalarında baktıkları ilk kriter yerli bankaların Pazar paylarıydı. Son dönemde bankaları sağladığı avantajlar sanmayın ki müşteri memnuniyeti, tamamen milyar dolar değerin duygusal sebepler…

Satılan evlerin %70-80’ni konut kredileri vasıtasıyla satılmaktadır.Konut kredisi faizlerine son derece esnek bir yapıya sahip bir emlak sektörü karşımızda durmakta. Sistemde 18 Milyar YTL düzeyinde konut kredisi kullandırılmış durumda. Bu krediler 5-10 yıl arasında ağırlıklandırılmış durumda. 60 ay ile 120 ay arasında. Kredilerden 2 taksiti üst üste ödemediğinizde konut üzerindeki ipotek çalışıyor ve banka bu konutu satıyor.

2. el konutlarda maksimum ekspertiz değerinin % 75’i kadar kredilendirilebilir. Bu evin yaşı, değeri aylık kazanılan gelire göre değişebilmektedir. Biz en iyi koşullara göre hesabımızı yapalım. Evin ekspertiz değerinin %75’i olsun ve kredi faiz oranı 1,20 olsun.
100.000 YTL tutarında bir ev alacaksınız diyelim. 5 yıllık 75.000 YTL ev kredisi kullandınız. En iyi koşullar içerisinde ve diğer hiçbir masrafı saymadan 41. ay sonunda banka evi kurtarıyor. 41. ay ve 42. ay ödemeyi aksattınız diyelim. Banka 100.000 YTL değerindeki evi minimum 24.097 YTL’ye satsa kendini kurtaracaktır. 20.ay ve 21. ay ödemesi yapılmadı diyelim o zaman 46.558 YTL’ye satsa banka kendini yine kurtaracaktır. Bu rakamlar bankalar için önemli, şimdiye kadar oto galericiliği yapan bankacılık sektörü ileriki dönemde buradaki tecrübelerini emlak sektöründe değerlendirebilir.

18 Milyar YTL dolayında bir kredi pazarından söz ediyorsak. %20’si batık çıksa 3,6 Milyar YTL büyüklüğünde bir batık olur. Ortalama krediler 100.000 YTL düzeyinde dersek, 36.000 konut satışa çıkabilir. Bankaların batık kredi portföylerini piyasaya satış olarak sunması ile fiyatlar bir anda iner. Bunlar en iyi rakamlardır. Bankalar bu işten zarar görmez, onlar kendilerini kurtarırlar. Emlak yatırımcısı kendini kurtaramaz, yüksek emlak fiyatından kredi kullanan kişi kendini kurtaramaz.

Kredi faizleri düştükçe, kredi faizinin avantajı kadar emlak fiyatları artmaktaydı. Böylece yatırım olarak ev sahibi olanlar suni olarak para kazanmaktaydı. Emlak piyasası da borsa gibidir. Overall bir bakmışsın tavan olmuş bir bakmışsın taban olmuştur. Borsada bir tabir vardır. “Tahtada duracağına cepte dursun” bu söz kar realizasyonu zamanlarında kullanılır.
Borsa küçük ve orta büyüklükteki yatırımcılar için son derece likid bir enstrümandır. Bir çok alıcı vardır. Satarsın 2 gün sonra para ceptedir. Emlak piyasası aynı likidite değildir. Kazancı çoktur ama kaybı da çoktur. Şimdiye kadar emlak piyasasında kârlar sadece satanların cebine girdi. Diğer yatırımcıların ise tahtada durdu yani arsada durdu. Kredi faizleri yükseldiği için 2. el alım satımları durdu artık kâr realize etmek zor.

İnşaat firmalarının 2 ay öncesine kadar en iyisinin %60 oranında doluluk oranlarına ulaştığını belirtmiştim. Şimdi inşaat firmaları emlak fiyatlarını yaz dolayısıyla yükseltmediler. Emlak fiyatlarını düşürmemek için 1,06-1,07 aylık faiz oranlarında konut satışlarına yöneldiler. Emlak fiyatlarını düşürürlerse yatırım amaçlı satın alacak kitleyi kaybederler. Haziran ayı sonuna kadar bu fiyatlar geçerli kalacak. Haziran ayı’nın özelliği ise Mayıs ayı enflasyon rakamlarının açıklanması ve piyasadaki aktif faiz oranının seyrini görmek istemeleri. İnşaat firmaları ne oldu da böyle bir insafa geldi. Bu da bankalar gibi son derece duygusal sebeplere dayanmakta. Ellerindeki konut satışlarını bitiremezlerse bu maketlerdeki projeleri bitirecek finansmanı nereden bulacaklar? Son dönemde yaşanan konut ihtiyacı bugüne kadar olmamıştı ve ne

kadar büyük inşaat şirketleri olursa olsun bu büyüklükte toplu konutlar yapmamışlardı. Faiz oranlarını proje bazlı düşük tutmaları bu finansmanı sağlamak için, Haziran ayında yüksek çıkacak enflasyon durumunda bankalar konut kredilerini dahada yükseltecek, inşaat şirketleride 1,06-1,07 yerine 1,16-1,17 seviyelerine yükseltebilirler. Eğer yeniden talep canlanmazsa, emlak fiyatlarını düşürme eğilimine girecekler.

Bu sene çok büyük hareketlilik beklenmiyordu.

Kaynak: http://www.haberturk.com Gökhan Uskuay 31.05.2006